Immobilien & Gewerbe:

Wenig Bewegung am Büroimmobilien-Markt

Preise für Geschäftslokale außerhalb von 1A-Lagen sinken derzeit.

Preise für Geschäftslokale außerhalb von 1A-Lagen sinken derzeit.

Preise für Geschäftslokale außerhalb von 1A-Lagen sinken derzeit.

Preise für Geschäftslokale außerhalb von 1A-Lagen sinken derzeit.

Gewerbeimmobilien scheinen sich landauf, landab allmählich zum Ladenhüter zu entwickeln. Wie der Kärntner Fachgruppenobmann Reinhold Lexer in seinem jüngsten Bericht zu den Gewerbeimmobilien zu Protokoll gab, waren die Preiszuwächse auf dem Gewerbeimmobilien-Sektor 2016 bestenfalls marginal.


Nachdem ein Jahr zuvor noch teils deutliche Preiszuwächse zu verzeichnen waren, befürchten nicht wenige Experten für 2017 nachhaltige Rückgänge in der Wertentwicklung von Bürofläche - selbst in großstätischen Ballungsräumen – eine aktuelle Bestandsaufnahme.
 
Privat top, Gewerbe flop
Während der 27. Immobilienpreisspiegel des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKÖ (Wirtschaftskammer) noch frohe Kunde von einem privaten Immobilienmarkt vermelden durfte, der sich einer heißen Nachfrage nach Wohneinheiten als Spekulations- und Kapitalanlage trotz steigenden Immobilien-Angebots ausgesetzt sieht, sprechen die Botschaften aus dem Büroimmobilienmarkt eine andere Sprache. Sie lassen eine Trendwende vermuten.
 
Nachdem im Preisspiegel 2015 noch teils deutliche Preiszuwächse zu vermelden waren, war etwa am niederösterreichischen Büroimmobilienmarkt im letzten Jahr bereits eine spürbare Veränderung festzustellen. So nahmen die Durchschnittspreise im Bundesland heuer um 6,1 Prozent ab, nachdem 2015 noch deutliche Preiszuwächse von 14,6 Prozent zu verzeichnen gewesen waren.
 
Während Experten für 2017 von einem boomenden Privat-Immobilienmarkt mit deutlich steigender Nachfrage ausgehen – die deutlichsten Umsatzsteigerungen hatte es bereits 2016 in den Bundesländern Salzburg (+33,5 Prozent), Tirol (+16,2), Niederösterreich (+14,3), Oberösterreich (+11,2) und Wien (+10,1) gegeben - erwarten viele im Österreichschnitt einen Preisrückgang von 1,6 Prozent. Außerdem wird ein Minus von
 

  • 3,3 Prozent für Handelsflächen und Ladenlokale und
  • 3,9 Prozent für Büroflächen

 
erwartet.
 
Gründe sind vielfältig
Die Zahlen für die Bundeshauptstadt stehen dabei exemplarisch für den Gewerbeimmobilien-Markt insgesamt. So beklagt sich die Branche etwa über eine nicht unerhebliche Leerstands-Quote von rund sechs Prozent von Büroimmobilien in Wien – Zahlen, die dem Wiener Büromarktbericht 2016 zu Grunde liegen. Dabei nahm die Quote nur relativ bescheiden um 0,5 Prozent im letzten Dreijahres-Zeitraum ab.
 
Dagegen fielen die Spitzenrenditen im gleichen Zeitraum um circa 0,5 Prozent, während die vermietete Quadratmeterfläche nur leicht zulegen konnte, auf 220.000 Quadratmeter im letzten Jahr. Die Vermietungs-Quote von Büroimmobilien in Wien hatte zwischen 2014 und 2015 sogar um rund 5 Prozent abgenommen.
 
Ein Grund für das stagnierende Interesse scheint das über Jahr konstant hohe Angebot an verfügbarer Bürofläche mit rund elf Millionen Quadratmetern zu sein. Eine Verknappung, die den Markt befeuern könnte, ist derzeit nicht in Sicht.
 
In das Gesamtbild passt auch eine schwindende Nachfrage im letzten Zehnjahres-Zeitraum von 300.000 Quadratmetern nachgefragter Büroflächen im Jahr 2008 auf 230.000 Quadratmetern im letzten Jahr. Die Auswertung des EHL Büromarktberichts Wien vom Herbst 2016 zeigt aber auch, dass der Markt in den Jahren 2012 und 2013 eine zwar kurzzeitige, aber sehr intensive Belebung zu verzeichnen hatte.
 
Positive steuerliche Wachstums-Anreize Gründe dafür waren und sind steuerlicher Art. Denn: Die Rahmenbedingungen für Käufer, Verkäufer, Investoren und Spekulanten waren nie so günstig wie heute. Seit 2012 verschafft das neue Immobilien-Steuergesetz vielen Unternehmen dadurch Vorteile, dass bei der Besteuerung der Gewinne aus der Veräußerung von Liegenschaften unabhängig von der Besitzzeit generell nur 25 Prozent Einkommensteuer zu Buche schlagen.
 
Bis dahin mussten Gewinne aus Veräußerungen mit bis zu 50 Prozent in den ersten zehn Jahren versteuert werden. Erst ab dem elften Jahr galt völlige Steuerfreiheit.
 
Seitdem gilt die 25-Prozent-Besteuerung - wie bei den Kapitalanlagen - auch für jene Grundstücke, die sich im Betriebsvermögen einkommensteuerpflichtiger Unternehmer wie Einzelunternehmer oder Personengesellschaften befinden.
 
Die Neuregelung bringt für einkommensteuerpflichtige Unternehmer erhebliche Vorteile mit sich, da Unternehmen-Gewinne aus der Veräußerung betrieblicher Liegenschaften im Rahmen der Gewinnermittlung erfasst und mit einem 25-prozentigen Einkommensteuertarif statt mit bis zu 50 Prozent besteuert werden.
 
Zwar kann ein Unternehmer außer den Kosten für die Steuerberechnung und -einhebung durch Notare und Anwälte keine sonstigen Verkaufskosten steuerlich absetzen, dafür ist die Entnahme von Grund und Boden steuerfrei geworden. So muss er keine Steuern mehr zahlen, wenn er eine betriebliche Liegenschaft ins Privatvermögen übernimmt.
 
Bis dato waren bei der Entnahme die stillen Reserven ebenfalls mit bis zu 50 Prozent Steuern fällig gewesen. Seit dem 01.04. 2012 gilt auch hier die 25-Prozent-Marge.
 
Transparent, informativ, pluralistisch
Neben steuerlich deutlich günstigeren Rahmenbedingungen hat sich etwa auch der Beratungsservice von Immobilienportalen im Netz in den letzten Jahren deutlich verbessert und Investitionen und Spekulationen maßgeblich mit befeuert.
 
So bringen die Anbieter auf ihren Anzeigenplattformen mittlerweile nicht bloß Anbieter und Interessenten für ein Immobilien-Deal zusammen, sondern sind sich ihrer Verantwortung als beratende Institution in den letzten Jahren zunehmend bewusster geworden.
 
So bieten mittlerweile einige Portale zusätzliche, umfangreiche statistische Auswertungen rund um Gewerbeimmobilien an, um Mieter, Käufer wie Verkäufer umfassend zu beraten und mit neuesten markttechnischen Informationen zu versorgen.
 
Auf der Basis von aktuellen Zahlen und Fakten können auf die Weise realistischere Markteinschätzungen getroffen werden, die bei Kauf- und Verkaufsentscheidungen maßgeblich helfen können.
 
Damit Anbieter mit einem vergleichsweise überdurchschnittlichen Internetauftritt punkten können, sind neben einem umfangreichen Portfolio an Gewerbeimmobilien auch
 

  • zahlreiche spezielle Informationen rund um das Thema Immobilien
  • komfortable Features wie zahlreiche Such- und Sortieroptionen und Umzugsratgeber
  • gezielte Suchmaschinenoptimierung zur Erhöhung der Trefferquote für das Angebot sowie
  • eine App für mobile Endgeräte

 
ein Muss geworden, um neue Nutzerschichten zu erschließen.
 
Und: Im Vergleich zu anderen Ländern wie Deutschland hat sich hierzulande ein noch weitgehend vielfältiger Online-Markt erhalten, mit nicht weniger als 40 Portalen, mit Marktkonzentrationstendenzen nur im Top-Segment.
 
Im Laufe der Zeit hat sich das Geschäftsmodell vieler Anbieter in Richtung Dienstleistung rund um die Gewerbeimmobilie verändert, wie etwa mit eigener Immobilienfinanzierung, eigenem Umzugsservice sowie speziellen, gebührenpflichtigen Services – einem größeren Wettbewerb und pluralistischer Angebots- und Meinungsvielfalt geschuldet.
 
Ausblick und Prognose
Nicht wenige Experten gehen daher kurz- bis mittelfristig von anziehender Nachfrage bei Unternehmen und steigender Beliebtheit von Büroimmobilien bei Investoren nach überstandener Talsohle aus.
 
Vor dem Hintergrund weiterhin niedriger Zinsen ist auszugehen, dass es 2017 durchaus zu weiteren Kaufpreiserhöhungen für Büroflächen kommen kann, nachdem die Spitzenrenditen 2016 auf circa 4,3 Prozent gefallen waren.
 
Während in Wien 2017 rund 150.000 m2 neue Büroflächen auf den Markt kommen, und einer Deckung der Nachfrage im kommenden Jahr mit rund zusätzlich 300.000 m2 gerechnet wird, ist in anderen Bundesländern und Städten wie etwa Graz, Bregenz oder Dornbirn auf Jahre hinaus von einem größeren Büroflächen-Angebot – auszumachen an zahlreichen Leerständen - auszugehen, als Nachfrage da ist.
 
Handelsimmobilien in 1A-Lagen erfreuen sich zwar weiterhin ungebrochen hoher Nachfrage, hingegen werden deutliche Leerstände außerhalb der zentralen Lagen auch in Zukunft festzustellen sein, die auf die Neuvermietungspreise drücken werden.



 
 

Ihre Meinung